「日本再生］「地域創生」埼玉、空き家３割解消 ２０２４年３月１1日 問題物件は全国１００万戸 民間と連携、撤去・再生急ぐ

続木 碧(つづき あお)  ２０２４年３月（研究報告№100）

「巻頭の一言」

空き家を減らそうと、各自治体が対策を急いでいます。ここで焦点は、老朽化や破損の状況を放っておくと、倒壊や景観悪化など、周辺に悪影響を与えかねないのです。管理状態の悪い空き家は、全国で１００万戸に達します。

独自の条例で所有者に処理を促したり、空き家整理の新興企業と解体を進めたり、各地は拡大を抑えようと知恵を絞っています。

日本経済新聞２０２３年３月２日、朝刊、１面記事（田崎陸）を参照・引用して記述。

「日本再生］「地域創生」埼玉、空き家３割解消 問題物件は全国１００万戸   民間と連携、撤去・再生急ぐ

「日本再生］「地域創生」埼玉、空き家３割解消 問題物件は全国１００万戸 民間と連携、撤去・再生急ぐ

ここでは日本経済新聞の２０２４年３月２日１面の記事を紹介します。

[はじめに］ 

国の「住宅・土地統計調査（注１）」によりますと、２０１８年時点で、使用目的のない空き家は全国に３５０万戸で、住宅の５％にあたります。その３割が問題点を抱えています。

ここで、この空き家対策特別措置法（注２）が施行された２０１５年以降の、自治体による問題物件の処理状況を、国土交通省の資料を踏まえて調査推計しました。

状態の悪い空き家を、解体による撤去や利活用に向けた修繕により、処理できた実績は、全国平均で２０２３年３月末は１６.７％でした。都道府県では、埼玉県が３０.３％と唯一３割を超えました。三重県、茨城県が続き、１８都道府県が全国平均を上回りました。日本経済新聞２０２３年３月２日、朝刊、１面記事（田崎陸）を参照・引用して記述。

[埼玉県]

　埼玉県内では、所沢市が国の特措法（注２）に先駆けて２０１０年に空き家の適正管理を掲げた条例を定めました。管理不全と認めた空き家の所有者に、市が助言・指導・勧告し、改善がなければ命令もできるのです。２０２２年度は１３９件の助言を実施し、１００件の修繕・撤去に結び付けました。

　民間と連携した取組みも広がります。埼玉県の横瀬町は、２０２１年に、空き家再生を推進している新興企業と、町内の空き家１３戸の資産価値を調べました。所有者に伝えたところ６戸が売却や賃貸に出され、一部に再び人が住みました。

［名古屋市］

　解体工事仲介の新興企業グラッソーネ（名古屋市）は、７６自治体に協力しています。解体費用や土地売却査定額の見積り紹介などを通じて、空き家の所有者による撤去を後押ししています。

［愛知県］

愛知県は、状態の悪い空き家が４万戸と都道府県で３番目に多いのです。県内で空き家率が最も高い南知多町は、グラッソーネ社と組んで、空き家処理を進めています。この結果、危険な空き家を、相続人の親族が撤去に応じた例もありました。町は行政代執行で強制的な解体も検討しましたが、同社の仲介で割安に処理できると訴えて理解を得ました。

［山形県］

　地方圏では山形県が高く７位でした。山形市の南にある上山市のＮＰＯ法人「かみのやまランドパーク」は、空き家と撤去跡をまちづくりに生かしています。市内の温泉街は道が狭く、建て替えにくい物件が多いのです。複数の空き家や空き地を集約して、道を広げるなど地域の魅力を高めています。

　「かみのやまランドパーク」が関わった案件は、２０１９～２０２１年度の４件から、２０２２年度は８件に増えました。空き家の解体跡がワイナリーに変わるなど活気も生れています。市は登録された住宅が空き家になれば希望者が買える「住み変えバンク(注３)」も設け、８戸に新住民を迎えました。市のエリアマネジメント推進室の担当者は「家は住み続けることが重要です」と語っています。

[この項のまとめ]

　２０２３年１２月には、改正空き家特措法（注２）が施行され、倒壊などの危険が迫る空き家に加え、壁や窓の一部損壊など管理不全の物件も、市区町村の行政指導の対象となりました。ここでは改善を勧告されると、所有者は固定資産税の負担が増すのです。所有者がわからない空き家を抑えようと、２０２４年４月から不動産の相続登記も義務となりました。

　一連の行政指導や行政処分には時間がかかり、強制撤去の費用を所有者から回収するのも簡単ではありません。このため当初は自治体に、ためらいが目立ちましたが、最近は各地が行政代執行にも積極的に動いています。

　千葉県香取市は、２０２２年までに、改善命令を３９件発し、行政代執行は８件に達しました。香取市は、このいずれについても、全国市区町村で、その実施が最も多いのです。

  市内には伊能忠敬ゆかりの歴史的街並みが残ります。伊藤友則市長は「空き家は早い段階から手を打つのが重要です。住民の安心安全だけでなく景観整備に，つながるからです」と強調しています。

日本経済新聞２０２３年３月２日、朝刊、１面記事（田崎陸）を参照・引用して記述。

 [まとめ]

  この研究報告の執筆で参照・引用した２０２４年３月２日の日本経済新聞の朝刊１面の記事には、四つの図表が記載されていました。①大都市圏を中心に空き家の撤去や修繕が進む。（注）住宅・土地統計調査（２０１８年）や国交省の資料から独自に集計した撤去・修繕の進捗率。②管理状態の悪い空き家数。（出所）住宅・土地統計調査。➂危険な空き家への改善命令数。（注）国交省の資料から。２０２２年度末時点。④使用目的のない空き家数の推移。

［図表１］

図表１（注６）には、新聞紙上に日本列島の地図が示されており、ここには「大都市圏を中心に空き家の撤去や修繕が進む。」と題した図表が示されていました。ここでは、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）を、日本列島の地図上で、紫色の濃淡で塗り分けて区分して示しました。

各都道府県別の進捗率について、進捗率の最も大きい処から小さい処へと５段階にわけ、日本列島の地図を色分けして示していました。

その色分けは以下です。①空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が最大（２５％以上）の地域(濃い紫色)。②次に空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が大きい地域（２０～２５％未満、濃い紫色の斜線）、➂さらに次に、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が大きい地域（１５～２０％未満、紫色）、④次に空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が小さい地域（１０～１５％未満、紫色の斜線）、⑤最少の撤去・修繕の進捗率（％）の地域（１０％未満、淡い紫色）。

ここで、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が最大（２５％以上）の地域(第1群)は、濃い紫色に、塗ってあった処で、これに該当する地域は、第１位の埼玉県、第２位の三重県、第３位の茨城県の３カ所でした。

また、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が、次に大きかった処（２０～２５％未満）、濃い紫色の斜線で示した処（第２群）は、山形県、栃木県、東京都、千葉県、大阪府の５カ所でした。

さらに、その次に大きかった処（１５～２０％）未満は、紫色に塗った（第３群）で、愛知県、北海道、岩手県、秋田県、宮城県、群馬県、石川県、福井県、滋賀県、兵庫県、鳥取県、佐賀県、香川県、愛媛県、高知県の１５カ所です。

ここまで、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が大きかった上位３群の合計は２３カ所で、全国の５０．０％でした。

さらに、次の段階に進みますと、このグループは、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が最少だったグループの、一つ手前の第４グループです。紫色の斜線で記されていました。

この第４グループに、入っている自治体は、以下です。これは青森県、福島県、新潟県、富山県、神奈川県、静岡県、岐阜県、京都府、奈良県、和歌山県、山口県、大分県、長崎県、熊本県の１４カ所です。

最後の第５グルーブは、空き家の撤去・修繕の進捗率（％）が最少だったグループです。

この活動で、一番遅れてしまったグルーブです。これを列記すれば以下です。長野県、山梨県、島根県、岡山県、広島県、宮崎県、鹿児島県、徳島県、沖縄県の９カ所です。

　この空き家の撤去・修繕の活動は、大分長い歴史を持つ活動です。上位グルーブにいる自治体は、空き家対策に、早くから注目し、具体的な対策を実施してきました。その効果が、今、出てきているのです。それだけに各地で、根強い活動を続けている地域は多いのです。

　でも、この活動で最も遅れている９カ所は、私が毎週報告してきた諸活動において、常に、上位にいる常連さんたちでした。多くのテーマで活躍されてきましたから、さすがに、手が回らないと言うことかもしれません。でも皆さん、もう、ひと頑張りしてください。日本は、今、重要な分岐点にいるのです。どうかお願いいたします。

［図表２］

図表２（注７）は「管理状態の悪い空き家数」と題した図表でした。ここでは「管理状態の悪い空き家について、空き家数と属する都道府県」を記しています。これを以下に記します。

図表２　「管理状態の悪い空き家数」

     　　 順位  　　　　都道府県                　　　　管理状態の悪い空き家数

　　　　１　　　　　大阪府　　　　　　　　　　　　６万５００　戸

　　　　２　　　　　北海道　　　　　　　　　　　　４万６３００

　　　　３　　　　　愛知県　　　　　　　　　　　　４万９００

　　　　４　　　　　東京都　　　　　　　　　　　　３万９２００

　　　　５　　　　　兵庫県　　　　　　　　　　　　３万８７００

（出所）住宅・土地統計調査。 

  この「管理状態の悪い空き家数」と題する図表を概観して、いろいろと考える処がありました。まず、大阪府については、以下のようなことを考えました。私は、若いころ、関西で「建設企業の統合管理者」を仕事としていましたから、大阪の人達が貴重な存在であることを良く知っています。大阪の人は「儲かりまっか」と常に「金儲け」を考える人達ですから、「儲けを吸い取られる存在」を、早急に排除することの重要性を、常に強く認識しています。

  「儲けを吸い取られる存在」を、すぐ除去する対策の必要性を、ここで急に認識し始めた現代において、「管理状態の悪い資産」を国内で最大級持っているはずの「大阪の人達」が、どんな手を打ってくるのか注目しているのです。

  次の北海道ですが、ここは「改革のリーダー」なのです。ここには広大な土地があります。その中に、総人口としては、大勢人達が住んでいます。しかし、人口密度は低い土地柄です。そこで、未開発地域から脱却しようと、道内の鉄道網の建設を強力に進めてきましたが、人口減少時代に至り、その鉄道が赤字路線と化し、その赤字が地元経済の足かせになったため、強力に統廃合整理を進めてきました。

しかし、近年は、地方にとっては、「駅のない地域の人口割合を減らすこと」が重要になってきたのです。私は、このことを２月１９日のブログに書きました。それを、ここでも取り上げます。

すなわち、北海道は、地域鉄道の赤字除去に努力して、鉄道の縮小を進めてきましたが、近年は、逆に、「地域鉄道は作れるほど良い」に、世論は急変してきたのです。そこで、最近では、北海道は「駅のない地域の人口割合を減らすこと」を目指して、デマンド型交通(注４)やライドシェア（注５)などの新しい交通システムの活用を全道上げて研究しています。つまり、北海道は、いつの時代も常に、開拓者なのです。その北海道が、開拓者として、「管理状態の悪い空き家数」に対して、どんな新対策を考えているのか、私は、大いに注目しているのです。

　愛知県も注目しています。日本の企業のリーダーは、なんと言ってもトヨタ自動車です。しかし、世界の自動車の大変革期の中で、トヨタ自動車は、この「空き家」問題に、どう対応するのでしょうか。この改革のリーダーは、最も多くの「改革のごみ類」を遺してきているはずなのです。「空き家」も、いわば「改革が遺してきたごみ」の代表格です。ですから、私は、トヨタ自動車にも、当然のこと、注目しています。

　東京都の女性リーダーにも大注目しています。これまで世界は、男性リーダーたちが遺してきた「改革のごみ」の拡大を止められず、ずるずると対策を先送りしてきました。これを各国の女性リーダー達が、今、強力に破壊し始めています。ここで，日本の最大の女性リーダーである、東京都知事の「決断と実行力」が求められているのです。私は、最大限に大きな期待を寄せています。

　兵庫県にも注目しています。私は、兵庫県は官僚の「総合力と平均レベル」が充実している自治体だと思っています。現在のように、官僚自身が築いてきた「凄いもの」を自ら破壊して「新しい凄いもの」を作り出すことが求められている時代には、官僚の「質」・「量」・「総合力」が極めて重要なのです。私は、兵庫県の「官僚の総合力」に期待を寄せています。

［図表３］

図表３（注８）は、「危険な空き家への改善命令数」と題した図表でした。この図表には、「危険な空き家への改善命令数」と「都道府県名」を記載しています。以下にこれを記します。

図表３　「危険な空き家への改善命令数」

　　　　　　順位　　　　　都道府県                　危険な空き家への改善命令数

　　　　　　１　　　　　千葉県香取市　　　　　　　　　３９件

　　　　　　２　　　　　京都市　　　　　　　　　　　　２４

　　　　　　３　　　　　福岡市　　　　　　　　　　　　１１

（注）国交省の資料から。２０２２年度末時点。

　図表２でのコメントで、今のこの時代に求められる改革について、各地のリーダーへの期待について述べてきましたが、その改革リーダーが具体的に実施する行動としての代表例が「危険な空き家への改善命令の発信と断固たる実行」でした。

　そしてその命令の実行により、獲得された成果として、「駅周辺の人口の増加」があげられます。ここでは、立派な成果をあげた市区町村として、千葉県香取市、京都市、福岡市が示してあります。

　これからの難しい時代において、全国各地の市区町村は、これら成功自治体の見学や意見交換などを進め、この活動成果を、どんどん積極的に吸収して行かねばなりません。

［図表４］

図表４（注９）は「使用目的のない空き家数の推移」と題した図表でした。この図表には、上段と下段に二つの図表が書いてありました。

上段は折れ線グラフで下段は棒グラフです。上段は「１９９８年から２０１８年にかけての使用目的のない空き家率の推計値」の推折れ線グラフでした。そのグラフのために右側縦欄には「空き家率（％）」の（３～６％）の数値が記してありました。また、下欄には「１９９８年から２０１８年まで」の（年）が記してありました。この縦横軸を用いて「２０１８年にかけての空き家率の推移」を示す折れ線グラフが記されていました。この空き家率（％）の推移の推計値では、１９９８年に４％弱だった空き家率は２０１８年には６％にまで拡大しています。なお、この空き家率の推計値の折れ線グラフは、右肩あがりで、２００３年までは、少し緩やかで、以降は傾斜が急になる折れた直線を、なしていました。

　また下段は、「２０１８年までの空き家総数の推移」を示した棒グラフでした。そのグラフのための左側縦欄には「０～３５０万戸」と空き家総数（万戸）が記されていました。また下欄は、上段と共通で「１９９８年～２０１８年」の（年）でした。この縦横を用いて、空き家総数（万戸）の推移の棒グラフが書かれていました。

この空き家総数の棒グラフは、１９９８年から２０１８年にかけて、空き家総数が、一貫して増大する姿が、紫色の棒グラフで書かれています。

なお、空き家総数の年間増加量は、２００３年から拡大していました。すなわち、「空き家総数」の年間増加量は、近年、増大しているのです。

また、２００８年以降は、「破損あり」と「なし」に分けて、紫色の濃淡で分けて示していました。これによりますと、２００８年以降の空き家総数の増加の殆どは、「破損なし」の国にとって大切な資産なのです。この図表は、これからの日本の未来について、きわめて深刻な姿が、予見されていました。

　改革者が遺してきた「改革のごみ」を的確・早急に排除するには、「どのようなゴミ」が、「どの位」、「どのように」溜まっているのかを、明確・早急に調査し、それの排除を進める人達に、これを明確に開示することが極めて重要です。図表４では、「空き室率の折れ線グラフ」と「空き室数の棒グラフ」を書いています。具体的にこのような図表を公表することが、きわめて、重要なのです。

日本経済新聞２０２３年３月２日、朝刊、１面記事（田崎陸）を参照・引用して記述。

（注１）国の住宅・土地統計調査: 住宅・土地統計調査は、我が国における住宅及び住宅以外で人が居住する建物に関する実態並びにこれらに居住している世帯に関する実態を調査し、その現状と推移を全国及び地域別に明らかにすることにより、住生活関連諸施策の資料を得ることを目的としている。この調査は、１９１８年以来５年ごとに実施しており、２０２３年の住宅・土地統計調査は、その１６回目に当たる。

（注２)　空き家対策特別措置法：空家等対策特別措置法の正式名称は「空家等対策の推進に関する特別措法（略して特措法）」である。近年の空き家問題を解決すべく制定され、今後の不動産市況にもかかわる重要な役割を担っている。空家等対策特別措置法とは、空き家が放置されることで起こり得る諸問題を解決したうえで、建物自体の再利用や処分を目的とした法律である。２０１５年５月に全面施行され、これまで所有者の許可なしでは不可能だった敷地への立入・調査ならびに住民票や戸籍などからの個人情報の確認が、できるようになった。

（注３）住宅が空き家になれば買える「住み替えバンク」：「住み替えバンク」とは自治体が地元の空き家情報を集めて、そこに住みたい人を募集し、引き合わせる制度である。空き家バンクを運営しているのは、主に自治体である。最近ではこの他に、民間団体やＮＰＯなど行政以外が運営を担うケースや、行政と企業やＮＰＯが連携して運営するケースも増えている。２０１１年からは、国土交通省の選定により（株）LIFULLとアットホーム（株）の２社が「全国版空き家バンク」の運用を始めた。これにより自治体が管理する全国の空き家バンクの物件を、一括して見ることができるようになり、空き家探しや自治体へのコンタクトは、より一層、簡単になった。

（注４）デマンド型交通（Demand-responsive transport, DRT）：デマンド型交通とは、利用者の予約に応じる形で、運行経路や運行スケジュールをそれに合わせて運行する地域公共交通のこと。なお、この注は２０２４年２月１９日のブログのため作成したものであるが、ここでも使用する。

（注５）ライドシェア: 自動車に相乗りすること。交通渋滞の緩和や，環境負荷の低減などを目的とした相乗りをさす。燃料費や交通費は同乗者が分担する。なお、この注は２０２４年２月１９日のブログのため作成したものであるが、ここでも使用する。

（注６）日本経済新聞２０２４年３月２日の朝刊１面に掲載された図表１、①大都市圏を中心に空き家の撤去や修繕が進む。（注）住宅・土地統計調査（２０１８年）や国交省の資料から独自に集計した撤去・修繕の進捗率。

（注７）日本経済新聞２０２４年３月２日の朝刊１面に掲載された図表２、②管理状態の悪い空き家数。（出所）住宅・土地統計調査。

（注８）日本経済新聞２０２４年３月２日の朝刊１面に掲載された図表３、➂危険な空き家への改善命令数。（注）国交省の資料から。２０２２年度末時点。

（注９）日本経済新聞２０２４年３月２日の朝刊１面に掲載された図表４、④用目的のない空き家数の推移。

（１）日本経済新聞、２０２４年３月２日（１面）。

［付記］２０２４年３月１１日：